긴하루의 풍경

지난 4년 동안 참여정부는 부동산시장 안정을 위해 끊임없이 노력해왔습니다. 국민들에게 최소한의 주거수준을 보장하고, 주거비 부담이 가중되지 않도록 하는 것은 복지국가의 의무입니다. 시중의 돈이 생산적인 부문으로 흘러가게 하려면 부동산 시장을 안정시켜 투기의 싹을 잘라내야 합니다.

부동산가격은 올라도 걱정이지만 급격하게 꺼져도 문제입니다. 부동산시장의 거품이 급속히 붕괴할 경우, 금융기관 부실, 실물경제 침체 등 경제 전반이 위기에 빠질 수 있기 때문입니다.

이처럼 부동산시장은 시장실패의 가능성을 안고 있기 때문에 정부가 정책적으로 관심을 가져야 합니다. 특히 부동산 소유편중에 따른 자산양극화, 부동산투기에 의한 불로소득 등이 그대로 방치되면 사회통합에도 금이 가게 됩니다. 자산양극화에 따른 빈부격차가 아버지세대에서 아들세대로 이어지는 부익부 빈익빈의 악순환을 끊기 위해서라도 정부는 모든 정책적 역량을 집중해야 합니다.

우리나라는 1970년대 이후 10년 주기로 세 차례의 부동산가격 폭등을 경험했습니다. 부동산 투기세력이 처음 등장한 것은 1960년대 후반입니다. 경제성장으로 도시화․산업화가 급속히 진행되면서 지가가 폭등하고, 시세차익을 노린 투기가 극성을 부리자 1967년 11월 우리나라 최초의 부동산정책이라고 할 수 있는 ‘부동산투기억제에 관한 특별조치법’이 만들어졌습니다. 이 법은 무조건 양도차익의 50%를 세금으로 내도록 하는 강력한 조치였습니다.

그러나, 1970년대 급속한 경제성장으로 농촌을 떠난 사람들이 도시로 몰려들면서 도시 주택난은 갈수록 악화됐고, 마침 70년대 말 중동특수로 벌어들인 오일달러가 시중에 풀리면서 첫 번째 부동산가격 급등기를 맞습니다.

당시 유신정부는 1978년 8월 ‘8․8조치’라는 것을 발표, 비업무용토지에 대한 중과세와 양도세 중과 등의 조치를 취합니다. 1970년대 말 1차 급등기는 곧이어 찾아온 1980년 경제위기로 곧 진정됩니다.

한동안 잠잠하던 부동산가격이 다시 급등한 것은 1980년대 말입니다. 2차 급등기가 찾아온 것입니다. 80년대 초반 경기침체로 주택공급이 충분히 이뤄지지 않아 집이 부족한데다 1986～88년까지 3년간 3저호황으로 국제수지가 대규모 흑자를 기록하면서 다시 시중에 돈이 넘쳐나자 집값이 급등했습니다.

특히 이때는 대기업들의 부동산투기가 극성을 부렸기 때문에 부동산투기에 대한 국민적 불만이 매우 높았습니다. 자칫 이 문제를 방치했다가는 정권의 안위가 위협받을 정도로 부동산문제가 심각한 사회문제로 대두됐기 때문에 당시 6공화국은 분당․일산 등 5개 신도시를 포함한 주택 200만호 건설을 추진합니다. 또 강력한 수요억제책인 토지공개념 3법이 도입된 것도 이때였습니다.

부동산시장 안정의 양대 축인 수요억제와 공급확대정책이 적절히 균형을 이룬 결과 1991～95년까지 집값도 하향안정세를 유지합니다.

최근 경험하는 집값 급등현상은 3번째 급등기에 해당합니다. 이번 3차 급등기는 과거 1, 2차 급등기가 2～3년간 지속됐던 것과는 달리 비교적 긴 기간 지속된다는 점이 특징입니다. 그만큼 부동산시장에 내성이 생겼다는 의미로도 해석할 수 있겠습니다.

2000년대 초반부터 시작된 이번 3차 급등기의 원인은 IMF외환위기 때로 거슬러 올라갑니다. IMF외환위기로 경기가 급속히 위축되자 당시 정부는 경기를 살리기 위해 전방위로 부동산경기 활성화시책을 추진합니다. 이때 분양가규제 폐지, 분양권 전매 허용, 소형의무비율 완화, 취득․등록세 및 양도세 완화, 대출이자에 대한 소득세 감면 등이 이뤄집니다. 당시 경기를 살려야 한다는 절박함은 충분히 이해할 수 있지만 투기를 막기 위한 필수규제마저 마구잡이로 풀어버린 결과 지금 우리가 경험하는 집값 폭등을 초래하게 된 것입니다. 여기에 IMF외환위기 이후로 충분히 택지를 확보하지 못했습니다. 국민의정부시절 확보한 택지가 이전 문민정부 시절의 80% 수준으로 떨어졌습니다. 이러한 대대적인 규제완화와 택지확보 부족분 등의 효과가 이후 시차를 두고 참여정부 들어 본격적으로 집값 상승으로 나타납니다.

어떤 의미에서 참여정부는 부동산가격이 급등할 수밖에 없는 ‘나쁜 조건’은 모두 물려받았습니다. 사실 참여정부의 노력은 이전 정부에서 마구잡이로 풀린 필수규제를 제자리로 돌려놓고, 택지확보 부족분을 다시 정상수준으로 끌어올리려는 것이었습니다. 그러나 이러한 노력들이 제대로 효과를 발휘하기까지는 다소 시간이 걸린다는 점이 안타깝습니다.

과거 세 차례 부동산 값 상승 시기를 돌아보며 우리는 부동산가격 급등을 불러오는 5가지 원인을 도출할 수 있습니다.

먼저 단기간 경제성장을 이루기 위한 지역간 불균형 개발, 특히 수도권 집중현상은 이 지역의 만성적인 주택부족의 근본 원인입니다. 1990년대 초 주택 200만호 건설 등 획기적인 공급확대정책을 펴기도 했지만 갈수록 심화되는 수도권 집중현상을 해소하지 않고서는 도대체 언제까지 얼마만큼의 집을 지어야 할 지 종잡을 수 없습니다.

특히 지나치게 낮은 보유세 등 불로소득을 제대로 환수하지 못하는 미흡한 제도와 정책은 우리사회에 ‘부동산불패’라는 잘못된 믿음을 심어주는데 결정적 역할을 했습니다. 부동산 과다보유에 대한 합당한 세금이 부과되지 않을 때, 또 과거 재건축아파트처럼 개발이익이 제대로 환수되지 않을 때 누구라도 부동산 하나만 쥐고 있으면 일확천금을 벌 수 있는데, 어느 누가 부동산투기에 대한 유혹을 느끼지 않겠습니까.

그런 점에서 우리사회에서 부동산불패 신화가 이토록 끈질긴 생명력을 이어올 수 있었던 데는 잘못된 제도와 정책도 한몫 했다고 할 수 있을 것입니다.

여기에 역대 정부의 일관성 없는 부동산정책은 부동산불패 신화의 불길을 키웠습니다. 역대 정부는 과열기 때는 규제를 강화하고, 침체기 때는 규제를 푸는 방식으로 경기진작효과가 큰 부동산시장을 만지작거렸습니다. 이런 식으로 수십 년을 반복하다보니 투기꾼들은 아무리 강한 규제가 와도 조금만 기다리면 경기부양이라는 명분으로 다시 규제가 풀린다는 사실을 오랜 경험을 통해 알게 됐습니다.

소위 학습효과라는 것입니다. 이런 학습효과가 누적되면서 정부정책에 대한 신뢰가 땅에 떨어졌습니다. 그래서 정책의 신뢰가 사라진 부동산시장은 어떤 정책도 약발이 먹히지 않는 ‘정책의 블랙홀’이 돼 버린 것입니다.

그렇다면 왜 역대 정부는 부동산시장을 경기조절수단으로 이용했을까요. 여기에는 우리나라 주택공급체제가 민간 자금에 의존해야 했던 구조적 원인이 자리 잡고 있습니다. 과거 우리나라는 급속한 공업화를 추진하다보니 정부 재정으로 주택을 지을 여력이 없어 민간 자금에 크게 의존했습니다.

집 짓는 것은 민간자금으로 하되, 정부는 그렇게 지어진 집을 배분하고, 통제하는 역할을 맡았습니다. 그러다보니 민간 기업으로 하여금 집을 많이 짓게 하려면 인위적으로라도 투기를 일으킬 필요성이 생겨났습니다. 그러다가 갑자기 투기광풍이 불면 다시 주택분양방식 등을 통제했습니다. 이런 식으로 민간자금의 변덕스러운 흐름에 대처하는 과정에서 주기적으로 손바닥 뒤집듯 규제완화와 강화를 반복했습니다.

참여정부가 공공부문의 역할을 강화하려는 것은 이러한 우리나라 주택시장의 고질적인 구조적 딜레마를 근본적으로 해결하려는 의지입니다. 민간자금의 변덕스러운 흐름에 따라 주기적으로 정책이 오락가락하는 현상을 근본적으로 막으려면 정부 재정을 통한 주택공급이 획기적으로 늘어나야 합니다.

특히 주택공급을 민간자금에 의존하다보니 지하방, 비닐하우스, 쪽방 등 저소득층의 주거문제는 상대적으로 소홀히 취급할 수밖에 없었습니다. 이런 사람들을 위한 장기 공공임대주택을 마련하는 것은 현대 복지국가의 당연한 책무인데도 그동안 역대 정부는 ‘돈 문제’ 때문에 이를 제대로 다루지 못했습니다. 또 공공부문의 역할을 늘려 장기 공공임대주택을 충분히 확보하면 이사철마다 전․월세가격이 불안해지는 현상도 근본적으로 막을 수 있을 것입니다.

참여정부는 출범 전부터 서민주거안정과 기업경쟁력 확보를 위해 최우선적으로 부동산시장을 안정시켜야 한다는 점을 충분히 인식하고 있었습니다. 2002년 말 대선공약으로 크게 ‘가수요 차단과 불로소득 과세 강화를 통한 부동산투기 억제’와 ‘공공임대 확충 등을 통한 서민주거 안정’이라는 두 가지 틀을 제시했고, 2003년 초 인수위 시절 이를 구체화하기 위한 노력을 기울였습니다.

그래서 참여정부 출범과 동시에 발표된 12대 국정과제 중 하나인 ‘참여복지와 삶의 질 향상’의 주요 내용으로 ‘주택가격 안정과 주거의 질 개선’을 담았습니다. 참여정부의 이러한 부동산철학은 다시 △시장 투명성과 조세부담의 형평성 △투기적 수요억제 및 전환 △주택공급의 지속적 확대 △서민․중산층의 주거안정이라는 4대 원칙으로 강화됩니다.

이러한 4대 원칙은 참여정부 들어 발표된 2003년 10·29대책, 2005년 8·31대책, 2006년 11·15대책 등 굵직한 정책들을 떠받치는 4개의 기둥이었습니다.

일부에서는 참여정부가 한번에 완벽한 종합대책을 내면 될텐데 제대로 하지 못해 수많은 대책을 남발했다는 비판이 있습니다.

그러나 정부가 아무리 올바르고 튼튼한 부동산정책의 원칙을 세웠더라도 국민들의 이해와 협조가 뒷받침되지 않으면 사상누각이 될 수밖에 없습니다. 그리고 국민들의 이해와 협조를 얻으려면 언론의 도움이 필수적입니다. 어떤 일이 있어도 부동산시장을 안정시키겠다는 일념으로 정부와 국민, 언론이 혼연일체가 될 때만이 겨우 성공할 수 있습니다.

그렇지만 우리 현실은 안타깝게도 일부 보수언론 등 부동산 세력은 참여정부의 부동산정책을 흔들고, 흠집 내는데 여념이 없었습니다. 참여정부의 대책이 계속 보완돼 온 것은 이러한 저항을 극복하면서 나가야 했기 때문입니다. 참여정부 부동산정책이 수차례 이루어졌지만 그 취지와 내용이 부동산 시장의 안정을 위한 근본적 개선을 위한 것이라는 점에서 일관성을 잃지 않고 지속되어 온 것은 분명한 사실입니다.

보수언론들이 그동안 정부정책, 부동산시장 안정을 방해해 온 과정을 살펴보면, 역설적이게도 보수언론들이 다주택자, 건설업자의 이익을 대변하면서도 겉으로는 ‘서민’을 앞세웠다는 점을 알 수 있습니다. 10·29대책으로 종합부동산세의 시행시기가 당초 2006년에서 2005년으로 앞당겨지자 보수언론들은 일제히 세금폭탄론을 들고 나오면서 본격적인 정책 흔들기에 나섭니다.

그러나 종부세를 내는 대상은 전체 세대의 2% 안팎에 불과한데다 2006년 징수결과에서 알 수 있듯이 종부세 대상자의 70% 이상이 2채 이상의 집을 가진 다주택자였습니다. 그런데도 보수언론들은 종부세가 마치 서민들을 향한 세금폭탄인 양 국민들을 호도했습니다.

일부 언론이 자신의 정치적 이념과 신념에 따라 참여정부를 반대하거나 비판하는 것은 민주주의 사회에서 충분히 가능한 일입니다. 그러나 그 방법은 정정당당해야 하며, 자신들의 정치적 이해를 위해 사실을 왜곡해서는 안 됩니다. 그래야 정론이고, 사회의 목탁인 것입니다.

그런데 일부 보수언론들은 자신들의 정치적 이해를 위해 일부 다주택자를 서민으로 둔갑시켜 정책 흠집내기를 서슴지 않았습니다. 이것은 명백한 반칙이자 비양심적인 일입니다.

특히 종부세가 우리사회가 오랫동안 이루고자 했던 조세개혁의 성과물이라는 점에 대해 의도적으로 눈감았다는 점에서 일부 보수언론의 행태는 반역사적이기까지 합니다. 몇 년 전만하더라도 잘못된 조세체계로 인해 아파트 재산세가 자동차세금보다 적었습니다. 아파트 재산세를 시가가 아닌 면적, 건축연한 등으로 매기다보니 강남의 수십 억짜리 아파트의 재산세가 이보다 훨씬 싼 강북의 아파트보다 더 적은 이상한 일이 벌어졌습니다.

명백하게 조세형평성에 위배되는 이런 사태를 바로잡고, ‘재산이 많은 사람에게 더 많은 세금을 물린다’는 원칙을 실현하고자 한 것이 바로 종부세였습니다. 재정학자들이 입만 열면 주장했던 것이 바로 ‘보유세 강화-거래세 인하’였고, 또 과거 보수언론들도 ‘어서 빨리 조세형평성의 원칙에 따라 보유세를 강화하라’고 목청을 높였습니다. 과거 신문을 검색해보시면 이런 사실을 모두 확인하실 수 있습니다.

그런데 막상 참여정부가 종부세를 시행하려고 하자 이들의 태도는 돌변했습니다. 내가 언제 그랬냐는 듯이 ‘종부세는 세금폭탄이다, 서민들 다 죽인다’고 온갖 호들갑을 떨며 정책을 흔들었습니다.

결국 2004년 말 종부세 입법과정에서 종부세 과세대상은 원래 생각했던 주택 공시가격이 6억원 이상에서 9억원 이상으로 좁혀지고, 가구별 합산도 개인별 합산으로 크게 후퇴하고 말았습니다.

부동산시장은 작은 후퇴의 신호에도 민감하게 반응합니다. 특히 오랫동안 오락가락하는 정책을 학습해온 투기꾼들에게 정책의 후퇴는 부동산시장 안정의지의 포기로 받아들여졌습니다. 2003년 10․29대책으로 1년 가까이 안정됐던 집값 안정기조는 종부세 후퇴를 신호탄으로 해서 본격적으로 흔들리더니 2005년 판교신도시 분양과 겹치면서 다시 집값이 상승하기 시작했습니다.

2005년 8·31부동산정책은 일부 보수언론들의 흔들기 등 온갖 우여곡절로 후퇴했던 정책을 다시 제자리로 돌려놓는 과정이었습니다. 종부세 기준은 다시 ‘가구별 합산 6억원 이상’으로 강화됐습니다.

무엇보다 8·31대책은 참여정부 부동산정책의 4개 기둥인 △시장 투명성과 조세부담의 형평성 △투기적 수요억제 및 전환 △주택공급의 지속적 확대 △서민·중산층의 주거안정 등을 구체화한 종합판이었습니다. 종부세 강화 등을 통해 투기수요 차단을 위한 토대가 마련됐고, 실거래가격 신고 의무화, 양도세 실가과세 등 부동산시장 투명화의 기반이 갖춰졌습니다.

1960년대 말 우리나라 최초의 부동산정책인 ‘투기억제세’ 이후 각종 사회적 저항에 부딪혀 번번이 도입이 좌절됐던 정책들이 40년의 세월을 돌아 겨우 실현된 것입니다. 그런 의미에서 앞으로 부동산정책사를 쓸 때 적어도 부동산시장 투명화와 투기억제정책에 관한 한 참여정부 이전과 이후는 확연히 구분될 것이라고 자신 있게 말할 수 있습니다.

특히 2006년 공급시차에 따른 국지적 수급불균형으로 일부지역의 집값이 급등하자 다시 일부 보수언론들은 물 만난 물고기처럼 ‘참여정부가 공급정책을 소홀히 했다’며 몰아 붙였습니다. 그러나 8․31대책을 한 번이라도 들여다봤다면 차마 그런 말은 할 수 없을 것입니다.

8·31대책의 공급계획은 향후 5년간 수도권에 1500만평의 공공택지를 확보한다는 계획에 따라 서울 송파구 거여동 일대 특전사와 남성대 골프장, 문무대부지 등 200만평의 정부 땅에 5만 가구 규모의 신도시를 개발하고, 기존의 김포․양주신도시의 규모를 종전보다 337만평 넓혀 총 542만평의 택지를 확보키로 했습니다.

이후 파주신도시 212만평 확대, 검단신도시 340만평 등을 통해 총 2007년 2월 현재 1094만평을 확보했습니다. 그리고 남은 400만평도 순차적으로 확보할 계획입니다.

하지만 이러한 8·31대책에 대해서도 일부 보수언론들은 세금폭탄론을 다시 주장하였으며, 특히 징벌적 과세·편 가르기·서민피해론 등을 내세우며 과장된 논리로 지속적인 정책 흔들기를 시도했습니다.

한나라당도 정책 흔들기에 가세해 2006년 8월에 주택 공시가격을 6억원에서 9억원으로 수정하는 등 종부세 완화를 위한 법안을 제출하여 8.31정책을 훼손시키려는 시도를 하였다가 ‘부자비호 정당’이라는 여론이 조성되면서 종부세 완화방침을 철회하기도 하였습니다.

그렇다면 일부 보수언론들이 일부 다주택자들을 ‘억지 서민’으로 만들면서까지 정부정책에 흠집을 내려고 했던 이유가 궁금해집니다. 이와 관련 2006년 기자협회·언론재단이 주최한 한 토론회에서 서화숙 한국일보 편집위원이 발표한 분석내용은 단서를 제공합니다. 서 위원이 2006년 3월 한 달간 4개 중앙지의 지면을 분석한 결과에 따르면 신문 본면에 건설사 분양광고가 많이 실린 신문일수록 정부 정책에 비판적이었다고 합니다.

건설사 분양광고가 많이 실린 신문일수록 ‘정부대책이 향후 언제든 바뀔 수 있다’는 부동산업체 임원 등 일부 전문가의 의견을 집중적으로 보도하고 있다는 사실은 결코 우연이 아닐 것입니다.

한편, 2006년 5.31 지방선거에서 여당이 매우 좋지 않은 실적을 보이면서 정권교체 가능성이 높아지고, 이에 따라 참여정부가 추진중인 부동산 정책이 다음 정부에서는 완화될 것이라는 기대감이 점차 고조되면서 집값상승에 대한 우려가 커져가기 시작하였습니다.

이러한 와중에 2006년 8월경 판교신도시 중대형 아파트 분양이 시작되었는데, 사실 판교신도시는 친환경 및 쾌적성이 강조되는 최근의 도시환경 조류에 따라 과거 분당신도시 등에 비해 지나치게 저밀도로 개발됨에 따라 분양가가 높아졌으며, 또한 중대형 아파트는 채권입찰제를 시행함에 따라 주변 성남시 시세의 90% 수준에 분양함으로써 언론으로부터 고분양가를 책정했다는 논란이 발생하였습니다.

아울러 서울시가 추진한 은평뉴타운도 분양가상한제가 적용되지 않는 도시개발사업으로 추진됨에 따라 평당 1,500만원까지 분양가가 책정되어 고분양가 논란이 더욱 심화되다가 결국 건교부장관의 분당급 신도시 추진 발언 등과 맞물리면서 다시 한번 집값이 급등하는 요인으로 작용하기도 하였습니다.

그런데 참여정부가 8·31정책 등을 통해 우리 부동산시장의 왜곡된 많은 것들을 개선하였음에도 불구하고 왜 다시 집값이 상승하였을까요? 그것은 앞에서도 설명 드린 바와 같이 정부정책이 당초의 취지대로 효과를 발생하지 못하도록 끊임없이 정책을 흔든 세력들이 있었기 때문이며, 이로 인해 국민들도 규제완화의 기대감을 갖게 되면서 정책에 대한 믿음이 점차 줄어들었기 때문일 것입니다.

또한 아무리 충분한 택지를 확보하더라도 실제 입주까지는 최소 4～5년이 걸리기 때문에 실제 공급확대 효과가 나타나기까지는 시간이 걸리고 이 기간 일시적인 수급불균형에 따른 집값 불안이 나타날 수 있습니다.

이런 문제점을 시정하기 위해 2006년 11·15대책에서 개발·실시계획을 통합하고, 환경영향평가 등도 지구 지정 전후로 앞당겨 개발기간을 1년 가까이 단축했지만 그 효과를 피부로 느끼기에는 아직 이른 상황입니다. 그러나 정부의 공급대책이 차질 없이 착실히 진행되고 있는 만큼 ‘더 많은 주택을, 더 싸고, 더 빨리, 충분히 공급한다’는 국민들과의 약속은 반드시 지켜질 것입니다.

여기서 잠시 왜 참여정부 들어 주택공급이 다소 줄었는지 역사적 연원을 설명 드리고자 합니다. IMF외환위기 이후 경기부진의 여파로 1998～2002년까지 확보한 수도권 공공택지는 연평균 360만평으로, 문민정부(1993～1997년) 실적의 81%에 불과합니다. 택지확보에서 주택분양까지의 공급시차를 감안하면 국민의정부 시절 택지확보 부족분은 이후 시차를 두고 주택공급 부족을 초래하는 한 요인이 됩니다. 이후 2004년부터 공공택지 확보량은 연평균 600만평 이상으로 늘어났지만 역시 주택분양․입주까지 걸리는 시차로 인해 즉각적인 수급안정 효과는 나타나지 않았던 것입니다.

또 2000년부터 선계획-후개발 제도가 시행되면서 과거 준농림지에 대한 난개발이 제한되자 민간의 택지확보가 어려워져 주택공급이 위축됩니다. 여기에 2003년부터 도심지 다세대․다가구 주택에 대한 일조권, 주차장 설치기준 등이 강화돼 연간 10만호에서 20만호까지 지어졌던 다세대․다가구주택이 2003년부터 급속도로 줄었습니다. 이런 여러 이유가 중첩되면서 참여정부 들어 주택공급이 줄었던 것입니다.

2006년 11·15대책에서는 민간 주택공급을 늘리기 위해 수도권 재정비촉진지구 및 뉴타운에서 2012년까지 36만호를 공급하고, 계획관리지역 내 2종지구단위계획구역의 용적율을 종전 150%에서 180%로 늘리는 등 다양한 대책을 마련했습니다. 이러한 도심재정비, 규제완화 등을 통한 공급확대 효과는 다음 정부 들어서 본격적으로 나타날 것입니다. 참여정부는 온갖 악조건을 물려받아 갖은 어려움을 겪었던 자신의 경험을 다음 정부가 답습하지 않도록 최선의 노력을 다할 것입니다.

앞서 과거 부동산정책이 경기조절수단으로 동원돼 오락가락할 수밖에 없는 구조적 원인이 민간자금에 의존하는 우리나라 주택공급체제 때문이라고 지적한 바 있습니다. 민간자금의 변덕스러운 흐름에 대처하다보니 주기적으로 규제완화와 강화라는 비일관된 정책을 펼 수밖에 없었다고 설명 드렸습니다. 참여정부는 이런 구조적인 문제점을 해소하고, 갑작스런 민간공급위축에 대처하기 위해 공공부문의 역할을 획기적으로 늘리려고 합니다.

임대주택펀드를 통해 연기금, 우체국 보험사, 투신 등으로부터 2006～2019년까지 연평균 7조원, 총 91조원의 자금을 끌어와 2017년까지 매년 5만호, 총 50만호의 비축용 장기임대주택을 마련한다는 계획을 2007년 1․31대책에서 발표했습니다. 이렇게 마련된 임대주택은 기본적으로 서민주거안정을 위한 것이지만 정부가 주택을 충분히 확보함으로써 집값 급등기 때 수급조절용으로 활용할 수도 있을 것입니다. 이렇게 되면 일시적인 민간공급 위축에 따른 수급불균형으로 집값이 불안해지는 현상은 사라질 것입니다.

과거 집값 급등기 때는 시중에 너무 많은 돈이 풀렸다는 공통점이 있습니다. 2000년 초반부터 계속된 집값 불안에도 비슷한 원인이 작용하고 있습니다. 2000년대 이후 전 세계적인 저금리 기조 속에 우리나라도 저금리로 인한 시중 부동자금이 늘었던 것이 사실입니다. 시중 금리가 사상 최저로 떨어진 것은 경기침체에 대한 우려 때문에 통화금융정책에 급격한 변화를 주는데 어려움이 있었기 때문입니다.

그리고 IMF 외환위기 이후 기업대출 수요 감소 등으로 은행들이 상대적으로 위험부담이 적은 가계주택 담보대출에 치중하면서 시중에 돈이 많이 풀린 측면이 있습니다. 이로 인해 주택 매수수요가 늘었고, 이 과정에서 다주택자들에 대한 대출 규제가 충분치 못했습니다.

그러나 2007년 1·11대책에서 다주택자에 대한 주택담보대출 규제를 강화했고, 같은해 1․31대책에서 투기지역과 투기과열지구의 총부채상황비율(DTI) 규제를 40%로 강화하는 등 그동안의 허점을 보완한 만큼 더 이상 ‘돈의 힘’으로 부동산시장이 좌지우지되는 일은 없을 것입니다.

참여정부 부동산정책은 과거 40년간 우리나라 부동산정책 역사와 끊임없는 대화의 산물입니다. 지난 세월 부동산불패의 신화가 만들어지는 과정을 꼼꼼히 되짚어보고, 다시는 같은 일이 반복되지 않도록 하기 위해 ‘지금, 여기서’ 우리가 무엇을 해야 하는지 지혜를 얻고자 했습니다. 그런 의미에서 참여정부 부동산정책의 정당성은 지난 40년간의 부동산정책사에서 찾을 수 있습니다. 참여정부 부동산정책은 지난 40년간 역대 정부가 하려다가 못한 것을 이룬 것입니다.

여기서 다시 한 발짝 물러난다면 부동산투기가 들불처럼 일어날 것입니다. 이러한 사실을 국민들이 알고 있는 한 다음 정부에서도 정책이 바뀌지 않을 것입니다. 참여정부 부동산정책의 주인은 바로 국민 여러분들이며, 여러분들이 이 정책의 수호자가 돼 주신다면 투기는 반드시 사라질 것입니다. 정부가 바뀌어도 정책이 산처럼 흔들리지 않는다면 지난 40년간 우리를 괴롭혔던 부동산불패의 신화는 반드시 봄날의 신기루처럼 사라질 것입니다.

그리고 우리는 부동산시장 안정을 위한 보다 근본적이고 장기적인 노력을 기울여야 합니다. 세상의 인재와 돈이 모두 서울 주변으로 모이는 수도권 일극주의와 이로 인한 만성적인 부동산문제를 극복하려면 획기적인 균형발전 정책이 추진돼야 합니다. 현재 참여정부는 지방으로 이전하는 기업․학교 등에게 더 많은 인센티브를 주는 방안을 검토하고 있습니다.

또 앞으로 부동산정책을 펼 때는 교육적 측면도 함께 고려돼야 합니다. 향후 지역개발 등을 추진할 때 낙후지역과 지방의 교육여건을 우선적으로 개선할 수 있는 시책이 뒤따라야 할 것입니다.